שנת 2025 כבר פה ויחידים שיש להם הכנסות מדמי שכירות של דירות מגורים צריכים להחליט באיזה מסלול לבחור כדי לדווח ולשלם מס על אותן הכנסות מהשכרת דירות מגורים בישראל שבבעלותם.
להלן פירוט עיקרי שלושת מסלולי המס ביחס למי שיש בידו הכנסות מהשכרת דירות מגורים,
כמפורט להלן:
- חיוב במס מלא
זהו מסלול שבו מחויב המשכיר בשיעור המס השולי שלו בהתאם למכלול הכנסותיו. כלומר, ההכנסות מדמי השכירות מתווספות להכנסות האחרות של המשכיר ממשכורת וכדומה. יש לזכור כי לגבי הכנסות משכר דירה, מדרגת המס הראשונה היא 31%. למעט משכיר דירה שמלאו לו בשנת המס 60 שנה, לגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%. מצד שני ,במסלול זה ניתן לדרוש הוצאות שוטפות שהוצאו בייצור ההכנסה מדמי השכירות , ההכנסה משכר דירה כגון: שכר טרחת עורך דין שערך את חוזה השכירות ותיקונים שוטפים ששולמו בשנת המס. כך שהרווח יהיה קטן יותר.
בנוסף, על הכנסה במסלול זה חלה חובה בתשלום ביטוח לאומי בכפוף לתקרות ביטוח לאומי.
- מסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10%
זהו מסלול שבו מחויב המשכיר בשיעור של 10% על ההכנסות ברוטו (כלומר על מלוא ההכנסות מדמי שכירות) לפי התנאים הבאים:
- הדירה מושכרת על ידי יחיד ומשמשת למגורים בישראל.
- ההכנסה מדמי השכירות אינה הכנסה מעסק, כמשמעותה בסעיף 2(1) לפקודה.
- משכיר הדירה לא יהיה זכאי לנכות פחת או הוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה מדמי השכירות ולא יהיה זכאי לקיזוז, לזיכוי או לפטור מההכנסה מדמי שכירות או מהמס החל עליה.
- סכום המס בגין ההכנסה מדמי השכירות ישולם תוך 30 יום מתום שנת המס שבה התקבלה ההכנסה אלא אם כן שילם היחיד באותה שנת מס מקדמות לפי סעיף 175.
במסגרת חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2023 ו – 2024) התשפ"ג – 2023, אשר פורסם ביום 31 במאי 2023, בוצע תיקון 264 לפקודה, לפיו, התווסף, בין היתר, סעיף 122(ו) המעניק הטבה שנועדה להקל על מי שיש לו "דירת מגורים יחידה" ומעדיף, משיקוליו, לגור בדירת מגורים אחרת המושכרת או לגור "בבית אבות" או "בבית חולים גריאטרי", כהגדרתם בסעיף 122 (ו) לפקודה.
להלן עיקרי ההטבה:
- ההטבה מאפשרת למי שיש לו דירת מגורים יחידה ("דירה יחידה" – כהגדרתה בסעיף 9(ג1ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) השכ"ג-1963) שאותה הוא משכיר (להלן: "הדירה המושכרת"), ובמקביל באותה תקופה הוא משלם דמי שכירות לצורך שכירת דירת מגורים אחרת בישראל למגוריו, לנכות מהכנסות השכירות המתקבלות מהדירה המושכרת את דמי השכירות ששילם, עד לסכום של 90,000 ש"ח בשנה.
- ההטבה תחול על הכנסות שכירות המתקבלות מתחילת שנת 2023 ואילך, ותינתן רק למי שמדווח ומשלם מס לפי סעיף 122 לפקודה, תוך 30 יום מתום שנת המס שבה התקבלה ההכנסה משכר דירה, ככל שנותרו הכנסות שכירות לאחר קיזוז דמי שכירות ששולמו.
- מסלול זה לא יחול במידה ושכירת הדירה הינה מקרוב (כהגדרתו בפסקאות (1) או (2) להגדרה "קרוב" בסעיף 88 לפקודה).
בתיקון הסעיף האמור הודגש כי :
- משכיר שיש לו תיק במס הכנסה, נדרש לדווח על פרטי הדירה המושכרת לצרכי מגורים ועל הדירה שהוא שוכר. כגון: כתובת הנכס, סה"כ הכנסות מהשכרת הדירה, סה"כ דמי שכירות ששולמו וכן להצהיר כי בבעלותו דירת מגורים יחידה מושכרת וכי הוא שוכר דירה בישראל למגוריו ומבקש להפחית את הוצאות שכר הדירה ששילם.
- משכיר שאין לו תיק במס הכנסה וההכנסה השנתית מהשכרת דירת המגורים אינה עולה על 375,000 ש"ח משנת 2023 ואילך ימלאו "בקשה לתשלום מס על הכנסה מהשכרה למגורים ללא חיוב בהגשת דו"ח שנתי על הכנסות" באמצעות טופס 3302.
- במקרה בו הכנסות שכר הדירה למגורים עבורן שולם 10% עולות על 375,000 ש"ח משנת 2023 ואילך, קיימת חובת הגשת דו"ח שנתי למס הכנסה.
- במקרים בהם דמי שכירות ששילם הנישום גבוהים מהכנסות השכירות מהדירה המושכרת, ההפרש לא יחשב כהפסד הניתן לקיזוז כנגד כל הכנסה. (לא באותה שנת מס ולא כהפסד מועבר).
- מסלול הפטור ממס (מלא או חלקי)
בחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים), התש"ן – 1990 נקבעו מספר תנאים מצטברים למתן פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים כלהלן:
- הדירה מושכרת על ידי יחיד ומשמשת למגורים בישראל.
- הדירה אינה רשומה בספרי העסק של המשכיר או איננה חייבת ברישום בספרי העסק. כלומר, ההכנסה מדמי השכירות אינה הכנסה מעסק, כמשמעותה בסעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה.
- הדירה משמשת את השוכר למגורים בלבד.
- ההכנסה החודשית משכר הדירה כוללת את ההכנסות מכל דירות המגורים המושכרות על ידי המשכיר, בן זוגו המתגורר עמו או של ילדיו עד גיל 18.
אופן החישוב הוא כך:
פטור מלא – במידה וההכנסה החודשית משכר הדירה נמוכה מסך של 5,654 ש"ח (משנת 2024) (להלן: "תקרת הפטור,(" מלוא הסכום יהיה פטור ממס.
פטור חלקי – כאשר ההכנסה החודשית משכר הדירה גבוהה מתקרת הפטור,( 5,654 ש"ח משנת 2024 ) אולם אינה עולה על כפל תקרה זו (11,308 ש"ח), הסכום העודף העולה על תקרת הפטור יוכפל ב – 2, ועל סכום זה יחושב המס.
על הסכום החייב במס יחול שיעור המס השולי של המשכיר בהתחשב במכלול הכנסותיו. כפי שצוין בסעיף 1 לעיל. לגבי הכנסות משכר דירה, מדרגת המס הראשונה היא 31%, למעט משכיר שמלאו לו בשנת המס 60 שנה, שלגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%.
כנגד הסכום החייב בשיעור מס שולי רשאי המשכיר לנכות הוצאות שוטפות הקשורות להפקת ההכנסה משכר דירה כגון: שכר טרחת עורך דין שערך את חוזה השכירות ותיקונים שוטפים ששולמו בשנת המס.
נשמח לעמוד לשירותכם בבחינת המסלול הטוב ביותר עבורכם